Home

Hieronder wordt ingegaan op verschillende vragen die ons vaak worden gesteld. 

 
U kunt klikken op één van de onderstaande vragen om direct naar het antwoord te gaan.

 

V   R   A   G   E   N        E   N         A   N   T   W   O   O   R   D   E   N

↑ Terug naar boven

Wat is onze doelstelling?

Wij stellen ons ten doel: Een vrije woningmarkt. 

 ↑ Terug naar boven

Wat verstaan we onder een vrije woningmarkt?

Een vrije woningmarkt wil zeggen dat:

Een verhuurder vrij is te verhuren aan wie hij wil en voor de prijs die de markt hem biedt.
Een huurder vrij is om een woning te huren voor de marktprijs zonder woonvergunning.
De overheid op kosten van de gemeenschap zorgt voor voldoende goede woonvoorzieningen voor minder draagkrachtigen, danwel minder draagkrachtige huurders in staat stelt om een marktconforme huur te betalen.

Met als gevolg dat:

Er genoeg huurwoningen worden gebouwd, omdat dat lonend is voor investeerders.
Er goed onderhoud kan worden gepleegd uit de huuropbrengst.
Doorstroming vanzelf gaat en scheefwonen niet meer bestaat.
Overheidsbemoeiing in de woningmarkt beperkt is tot de sociale sector, waarvan de kosten door de gemeenschap worden gedragen. 

↑ Terug naar boven

Is die overheidsbemoeiing nu dan zo erg?

Ja, die is heel erg.

Het is een fijnmazig netwerk van overheidsingrijpen in alle sectoren en facetten van de eigendom en de verhuur van woningen. Daardoor is het eigendomsrecht van de verhurende eigenaar zeer ingrijpend beperkt, zonder dat hij daar op enigerlei wijze schadeloos voor wordt gesteld. Het netwerk van overheidsmaatregelen ziet er als volgt uit:

a) Door de huurprijsbeheersing wordt de huurprijs beperkt tot een niveau dat ver beneden de vrije markthuur ligt. Dit wordt veroorzaakt door de volgende factoren: 

• Het stelsel van woningwaardering (puntenstelsel):

- vindt zijn fundamentele oorsprong in na de oorlog gevoerde inkomenspolitiek en wordt permanent (te) laag gehouden.
- is uitsluitend afgestemd op de kwaliteit van de woning.
- houdt geen rekening met de waarde van de woning en de markt(huur)prijs.
- houdt geen rekening met het exploitatieresultaat van de verhuurder, ook niet als dat negatief is.

• Verzuimde jaarlijkse huurverhogingen (bijvoorbeeld door vergissingen, gehonoreerde onderhoudsklachten van de huurder et cetera) mogen niet worden ingehaald.

• Veranderingen, die in het Besluit huurprijzen woonruimte ten gunste vande verhuurders zijn aangebracht in de puntenwaardering, bijvoorbeeld door hogere locatiewaardering en afschaffing van de verouderingsaftrek, kunnen niet leiden tot huurverhogingen bij bestaande huurovereenkomsten, terwijl daarentegen verslechteringen bij bestaande huurovereenkomsten wel meteen kunnen leiden tot huurverlagingen. 

• De in 1994 ingevoerde beperkte liberalisatie geldt niet voor toen reeds bestaande huurovereenkomsten (huurveteranen).

b) Door de huurbescherming kan de huurovereenkomst niet worden beëindigd, in het bijzonder niet vanwege het uitdrukkelijke verbod in artikel 7:274 lid 1 sub d BW de huurovereenkomst te beëindigende omdat de huurder een redelijk aanbod voor aanpassing van de huurprijs niet aanvaardt, hetgeen de volgend gevolgen heeft:

• de verhuurder kan blijvend niet meer over de woning beschikken wanneer en zoals hij dat wil. Hij kan de huur niet opzeggen en hij kan alleen de beschikking over zijn eigendom terugkrijgen indien er iets bijzonders gebeurt (zoals bijvoorbeeld het overlijden van de huurder) of wanneer de huurder vrijwillig vertrekt, hetgeen in de praktijk meestal erop neerkomt dat hij de huurder een forse uitkoopsom moet betalen. Hoewel een zekere vorm van huurbescherming bij langdurige huur uit sociaal oogpunt aanvaardbaar kan zijn, is de situatie in ons land in dit opzicht veel te ver doorgeschoten. Zodra de huurovereenkomst gesloten is, is de verhuurder de beschikkingsmacht over zijn eigendom voor onbeperkte tijd kwijt. Een contractuele opzegtermijn geldt in de praktijk alleen voor de huurder maar is voor de verhuurder een dode letter.

• de verkoopprijs in verhuurde staat ligt ver beneden de verkoopprijs in onverhuurde staat.

c) Door de huisvestingsmaatregelen, die voortvloeien uit de Huisvestingswet wordt  de verhuurder nog verder beperkt, hetgeen de volgende gevolgen heeft:

• de verhuurder is niet vrij in de keuze van zijn huurder en is zelfs gedwongen een huurder te aanvaarden die minder draagkrachtig is, hetgeen de volgende gevolgen heeft:

- er is sprake van gedwongen huurrisico, nu de Staat de huurbetaling niet garandeert.
- bij verkoop van de woning moet de koper een minder draagkrachtige huurder overnemen, hetgeen de verkoopprijs drukt (artikel 7:226 BW: “koop breekt geen huur”).
- de verhuurder wordt beperkt in woningonttrekking, woningsamenvoeging, woningsplitsing et cetera.

d) Door de huurprijsbeheersing en de huisvestingsmaatregelen wordt de verhuurder geconfronteerd met een netwerk van bezwarende verplichtingen en sancties, zoals:

• Jaarlijkse nauwgezette berekeningen annex aankondigingen van huurverhogingen en servicekosten met als sanctie (toekomstige) huurderving. 

• Onderhoudsverplichtingen met als sanctie (toekomstige) huurderving (artikel 7:217 in verbinding met artikel 7:204 e.v. en artikel 7:257 BW). 

• Meldingsverplichting bij het vrijkomen van goedkope woningen en verbod om die te verhuren aan huurders zonder huisvestingsvergunning met als sancties vordering van de woning en boetes (maximaal € 18.500,-).

e) Door de huurbescherming en de huisvestingsmaatregelen mag een eigenaar van een woning niet zelf in die woning gaan wonen: 

• Indien die woning verhuurd is (huurbescherming) behalve bij dringendeigen gebruik, waarvoor zeer strenge voorwaarden gelden (artikel 7:274 lid 1 sub c BW).

• Indien het een goedkope woning in een grote of middelgrote stad is, en de eigenaar niet kwalificeert voor een huisvestingsvergunning. 

↑ Terug naar boven

Hoe denken we ons doel van een vrije woningmarkt te bereiken?

Wij denken dat te bereiken door processen te voeren, zodat de Staat der Nederlanden door de rechter gedwongen zal worden zijn huur- en huisvestingswetgeving in overeenstemming te brengen met het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens.

 

↑ Terug naar boven

Op welke gronden denken we onze processen te kunnen winnen?

Het eigendomsrecht is een recht dat is beschermd in het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens. Nederland heeft dat verdrag ondertekend. Onteigening en ingrijpende beperking van het eigendomsrecht zijn behoudens in noodsituaties slechts toegestaan op voorwaarde dat de eigenaar schadeloos wordt gesteld.

In Polen heerste 15 jaar na de omwenteling een situatie op de woningmarkt die in zeer veel opzichten leek op de situatie die bij ons al sinds 1940 onafgebroken bestaat. Poolse huiseigenaars hebben enige jaren geleden een klacht ingediend bij het Europese Hof voor de Rechten van de Mens in Straatsburg. Ze hebben daar van het Hof gelijk gekregen. Het Hof stelde in 2005 en 2006 unaniem vast dat er in Polen sprake was van schending van het eigendomsrecht en stelde daarna met 16 stemmen tegen 1 vast dat die schending voortkwam uit een algeheel probleem dat samenhing met het niet-functioneren van de nationale wetgeving (that the violation has originated in a systemic problem connected with the malfunctioning of domestic legislation). Het Europese Hof gaf tenslotte met 15 tegen 2 stemmen de Staat Polen de opdracht om maatregelen te nemen teneinde een eerlijk evenwicht te verkrijgen tussen de rechten van de gemeenschap en de rechten van de huiseigenaars, met inbegrip van hun recht om winst te behalen uit hun eigendom (including their entitlement to derive profit from their property).

Daardoor moest de Staat Polen met spoed zijn huurwetgeving liberaliseren en de huiseigenaars alsnog schadeloos stellen (afford just satisfaction to the injured party). Het Hof heeft in 2008 en 2011 zelf gecontroleerd of de Staat Polen zich van die opdracht had gekweten. Na deze Poolse arresten heeft het Europese Hof gelijksoortige uitspraken gedaan over  situaties in Croatië, Malta en Slowakije. Verder is van belang dat het Europese Hof in een recente uitspraak betreffende erfpacht de Noorse Staat heeft opgedragen zijn wetgeving te herzien ten gunste van grondeigenaren en daarbij heeft gewezen op ontwikkelingen in de rechtspraak in de richting van een sterkere bescherming van het eigendomsrecht ("jurisprudential developments in the direction of a stronger protection under article 1 of protocol 1.").

Dit alles heeft Nederlandse huiseigenaren de hoop en overtuiging gegeven dat het Europese Hof ook in Nederland een dergelijke ontwikkeling mogelijk zal maken. 

↑ Terug naar boven

Waar kan ik meer te weten komen over die Poolse kwestie?

Dat vereist een gedetailleerde juridische uitleg. Er zijn drie uitspraken van het Europese Hof en die beslaan tesamen 181 pagina's. Maar als u er meer van wilt weten kunt u doorklikken op:

 

↑ Terug naar boven

Wat eisen we in onze processen?

Als "hoofdprijs" eisen wij in onze processen uitspraken van de  de Nederlandse rechters – in hoogste instantie de Hoge Raad der Nederlanden – en van het Europese Hof, waarin wordt vastgesteld dat er in Nederland sprake is van "niet-functioneren van de nationale wetgeving (malfunctioning of domestic legislation)" net zoals in Polen. Dit zal dan, net zoals in Polen, na een korte overgangsperiode leiden tot afschaffing van de huurprijsbeheersing, de huurbescherming en de huisvestingsmaatregelen. 

Wanneer die 'hoofdprijs' niet haalbaar blijkt, eisen we via de Nederlandse rechters ook “verklaringen voor recht” dat er in Nederland sprake is van schending van het Europese Verdrag en onverbindendverklaring van de Nederlandse wetgeving op een aantal deelgebieden. Als u hier het fijne van wilt weten kunt u doorklikken naar de dagvaarding die elders op onze website is opgenomen. Ook kunt u de klachten die door Nederlandse huiseigenaren bij het Europese Hof voor de rechten van Mens aanhangig zijn gemaakt raadplegen door hier te klikken (zie onder het kopje 'Klachten bij het EHRM over art. 1 EP).

Als wij met die eerste processen geheel of gedeeltelijk succes hebben overwegen wij in latere processen tevens te gaan eisen:

  • Vergoeding van in het verleden gederfde en in de toekomst nog te derven huuropbrengst;
  • Vergoeding van gemiste verkoopprijs bij verkoop van verhuurde woningen beneden de vrije marktwaarde (= WOZ waarde);
  • Vergoeding van alle andere vormen van schade, die door eigenaars is geleden door de bestreden overheidsmaatregelen.

↑ Terug naar boven

Wie voeren de processen?

De centrale actievoerder is de stichting Fair Huur voor Verhuurders. Dat is een stichting zonder winstoogmerk die de belangen van de huiseigenaars gaat behartigen en mede namens hen gaat optreden. Meer informatie over de stichting treft u hier aan. De stichting is op 11 maart 2010 opgericht en heeft zich terdege op de actie voorbereid, zoals onder andere blijkt uit de omvangrijke hoeveelheid aan documentatie die op deze website wordt aangeboden. 

De Stichting heeft overeenkomsten gesloten met twee gerenommeerde advocatenkantoren die de juridische acties uitvoeren:

↑ Terug naar boven

Hoe staat het met de processen?

Een eerste belangrijke stap is gezet door de klacht die op 18 april 2011 door Unger Hielkema namens een huiseigenaar is ingediend bij het Europese Hof voor de Rechten van de Mens te Straatsburg. Deze klacht is elders gepubliceerd op de website. In deze klacht is aan het Europese Hof onder andere gevraagd dit geval als een "pilot case" te behandelen volgens een nieuwe procedure die het Europese Hof sinds 1 april 2011 kan hanteren wanneer een groot aantal soortgelijke klachten zijn ingediend die dan allemaal tegelijk kunnen worden behandeld. Het persbericht dat hieromtrent op 24 maart 2011 is uitgegeven, en ook de formele regeling (Rule of Court nummer 61) zijn elders op de website gepubliceerd

De Stichting heeft in de afgelopen maanden met hulp van het advocatenkantoor Unger Hielkema ook een aantal proefprocessen opgestart voor individuele huiseigenaren tegen hun huurders. Zoals te verwachten viel, hebben de kantonrechters en ook het gerechtshof in Amsterdam hier negatief over geoordeeld. In augustus 2012 is een van de huiseigenaren in cassatie gegaan bij de Hoge Raad der Nederlanden. Naar verwachting zal die zaak in 2013 of begin 2014 tot een einduitspraak leiden, waarover dan het Europese Hof zijn oordeel kan uitspreken indien die uitspraak eveneens onbevredigend is voor de Nederlandse huiseigenaren.

De eerste definitieve stap voor een collectieve actie heeft de stichting inmiddels gezet door het aanhangig maken van de reeds lang aangekondigde class action. De advocaten van het kantoor Banning te ’s Hertogenbosch hebben de dagvaarding tegen de Staat der Nederlanden op 16 juli 2012 betekend aan de Staat der Nederlanden.

↑ Terug naar boven

Hoe lang gaan de processen duren?

Die vraag is moeilijk te beantwoorden want dat hangt niet alleen van ons af maar ook van de rechters en vooral van de Staat der Nederlanden.

De Poolse zaak heeft een lange geschiedenis gehad. Die begon al in 1992 met een proces voor de Poolse rechters, werd in 1994 door Mw Hutten – Czapska aangebracht bij het Europese Hof in Straatsburg, werd in 1998 door dat Hof in behandeling genomen en leidde in 2005, 2006 en 2008 tot drie uitspraken van dat Hof. Behalve Mw Hutten – Czapska hadden ook nog andere Poolse huiseigenaars klachten ingediend bij het Europese Hof. Die klachten waren door het Hof in de wacht gezet gedurende de periode waarin het Hof bezig was met de zaak Hutten – Czapska. Toen die zaak in 2008 was afgesloten kwamen ook die andere klachten nog aan de beurt. Die zaken werden pas in maart 2011 afgesloten nadat het Hof zich er van had vergewist dat de Poolse Staat zijn wetgeving had aangepast aan de voorwaarden die het Hof had gesteld. Dat werd gepubliceerd in een persbericht van 31 maart 2011.

Wij verwachten dat het bij ons zo lang niet zal hoeven te duren. Om te beginnen is er op 18 april 2011 al een klacht ingediend bij het Europese Hof. Dit was mogelijk omdat over simpele huurkwesties alleen kan worden geprocedeerd voor de Huurcommissie en daarna voor de Kantonrechter. Voor dergelijke simpele huurkwesties staat na de Kantonrechter geen beroep meer open bij het Gerechtshof en de Hoge Raad. Na het vonnis van de Kantonrechter is de zaak dus voor de Nederlandse rechter "uitgeprocedeerd" en kon binnen 6 maanden een klacht worden ingediend bij het Europese Hof. Van die mogelijkheid hebben wij gebruik gemaakt.

Ook in de lopende proefprocessen zal de Hoge Raad der Nederlanden al betrekkelijk gauw zijn oordeel gaan uitspreken over de vraag of de Nederlandse huur- en huisvestingswetgeving geheel of gedeeltelijk in strijd is met het Europese recht, omdat er sprake is van een ongeoorloofde beperking van het eigendomsrecht, net zoals in Polen.

Inmiddels begint in steeds wijdere kring het besef door te dringen dat de woningmarkt in Nederland volkomen is vastgelopen en dat bovendien het vrij laten van de woningmarkt voor de overheid een enorme lastenverlichting kan opleveren. Daar komt bij dat, wanneer onze acties slagen, de eisen tot schadevergoeding van de gedupeerde huiseigenaars niet alleen betrekking zullen hebben op in het verleden gederfde huuropbrengsten. Wij gaan namens de deelnemers aan de class action de Staat der Nederlanden ook aansprakelijk stellen voor de in de toekomst te derven huuropbrengst zolang de huurprijsbeheersing nog van kracht blijft. Elke maand uitstel levert dan een extra claim op, die in de vele miljoenen loopt. Het vooruitzicht dat de Staat der Nederlanden als gevolg van de uitspraak van het Europese Hof tot betaling veroordeeld zal worden, zal voor de regering een goede reden kunnen zijn om de zaak niet te laten slepen. 

↑ Terug naar boven

Hoe reageren de politiek en de media?

Op 12 augustus 2010 hebben wij een brief gestuurd aan de toenmalige kabinetsinformateur Opstelten. De brief is kennelijk op de stapel onbelangrijke stukken terecht gekomen. Het zelfde is kennelijk gebeurd met onze brief aan de Tweede Kamer van 16 februari 2012, waarin wij commentaar hebben geleverd op het wetsontwerp betreffende de inkomensafhankelijke huurverhoging. Geen enkele kamerfractie heeft daar in enigerlei vorm op gereageerd. In de politiek wordt de kwestie tot nu toe volkomen dood gezwegen.

Tot onze verrassing is er ook relatief weinig aandacht geweest in de media. Op 7 januari 2012 heeft Het Parool in een artikel “De duivelse huurder” onder andere een interview met Mr Hielkema weergegeven. Daarin is ook aandacht besteed aan onze class action. Op 1 februari publiceerde De Telegraaf een artikel “Verhuurders soms dupe van wet”. Ook in dat artikel is een interview met Mr Hielkema en een verwijzing naar onze class action opgenomen. Eveneens verscheen op 9 februari een artikel "Huurwet is in strijd met EU-regels; Claim tegen Nederland, huiseigenaren wordt een te lage huurprijs opgelegd" in het Financieele Dagblad waarin onze class action centraal stond. In dat artikel, dat was ingezonden door Drs. I.L. Toxopeus RA, stond onze class action centraal. Maar ook op dat artikel is verder niet gereageerd. Wel is er in september 2012 een uitzending geweest van Eenvandaag waarin de materie in een aantal minuten is besproken. Deze uitzending kunt u hier raadplegen

De bovengenoemde brieven en persartikelen treft u aan onder de rubriek “Actueel”.

↑ Terug naar boven

Wat zegt het regeerakkoord VVD-CDA over het woonbeleid in deze kabinetsperiode?

Wij hebben een korte nota gemaakt waarin wordt ingegaan op regeerakkoord en het daarin verwoorde woonbeleid. Deze nota kunt u hier raadplegen. 

↑ Terug naar boven

Wie kunnen er meedoen en hoeveel kost dat?

Alle huiseigenaren die woningen verhuren die onder het stelsel van huurprijsbeheersing, huurbescherming en/of huisvestingsregelingen vallen, kunnen in principe meedoen met de class action.

Op dit moment is het niet meer mogelijk om u (direct) in te schrijven voor de class action omdat de juridische procedure(s) inmiddels van start is gegaan en de dagvaarding van de Staat der Nederlanden inmiddels heeft plaatsgevonden. Wel kunt u zich als aspirant-participant opgeven voor onze wachtlijst. Meer informatie over deelname aan de class action treft u hier aan. 

↑ Terug naar boven

Ook meedoen met de class action wanneer u binnenkort gaat verkopen?

Vraag: 

Ik ben eigenaar van een verhuurde woning in de niet-geliberaliseerde sector. Ik wil het de woning binnenkort gaan verkopen. Heeft het dan nog zin om mee te doen aan de class action?

Antwoord: Jazeker ! 

Wanneer onze aktie slaagt en het huidige stelsel in strijd wordt verklaard met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM), zullen we namens de deelnemers schadevergoeding gaan eisen voor gederfde huur over de afgelopen 5 jaar en over de periode zolang het huidige stelsel nog gehandhaafd blijft. Ook wanneer u de verhuurde woning binnenkort gaat verkopen, blijft die vordering tot schadevergoeding voor gederfde huuropbrengst toch bestaan. 

Als u zich vóór 28 januari 2012 aanmeldt als deelnemer aan de class action, dan stuiten wij voor u de verjaring van die vordering vanaf 1 februari 2007 en gaat uw vordering dus lopen vanaf laatstgenoemde datum tot de datum waarop u de woning verkoopt aan de koper levert. We gaan vergoeding vragen voor het verschil tussen de werkelijk ontvangen (kale) huurbedragen en 6% van de WOZ waarden in de desbetreffende periode. 6% van de WOZ waarde is namelijk het bruto-rendement waar ook de fiscus rekening mee houdt bij de belastingheffing. 

Natuurlijk is die schadevergoeding nu nog helemaal “een vogel in de lucht” maar € 60 in-schrijfgeld lijkt ons niet te duur om een poging te wagen die vogel uit de lucht te schieten.

»» Het aanmeldingsformulier en de algemene voorwaarden kunt u downloaden op de pagina 'deelnemen'.

↑ Terug naar boven

Ook meedoen met de class action wanneer u de woning al verkocht hebt?

Vraag: 

Ik ben eigenaar geweest van een verhuurde woning maar ik heb die vorig jaar in verhuurde staat verkocht. Kan ik toch nog meedoen met de class action?

Antwoord: 

Nee. Het spijt ons, maar de class action heeft alleen betrekking op vijf categorieën eigenaars, die genoemd staan in de algemene voorwaarden voor deelneming. Al die categorieën betreffen eigenaars die op het moment dat zij gaan deelnemen (de inschrijving) eigenaar zijn. Daar valt u dus niet meer onder.

↑ Terug naar boven

Hoeveel bedraagt het inschrijfgeld bij een onverdeelde boedel?

Vraag: 

Na het overlijden van mijn vader zijn mijn zuster en ik gezamenlijk eigenaars van drie ver-huurde woningen in de niet-geliberaliseerde sector, die tot zijn nalatenschap behoorden. Hoeveel bedraagt het inschrijfgeld om mee te doen met de class action? 

Antwoord: € 60.

In het kadaster staat uw vader nog ingeschreven als (enig) eigenaar en er is met betrekking tot deze woningen nog sprake van een onverdeelde boedel. U kunt dus volstaan met betaling voor één eigenaar. Wel verzoeken wij u de situatie op het inschrijfformulier of in een begeleidend schrijven kort uiteen te zetten en ook de namen (met  kopie- identiteitsbewijzen) van zowel u zelf als van uw zuster als rechthebbenden op te geven.

»» Het aanmeldingsformulier en de algemene voorwaarden kunt u downloaden op de pagina 'deelnemen'.

↑ Terug naar boven

Hoeveel bedraagt het inschrijfgeld bij gezamenlijke eigendom?

Vraag: 

Ik heb enige jaren geleden voor mijn drie minderjarige kinderen tezamen twee verhuurde woningen gekocht in de niet-geliberaliseerde sector. Daarvan zijn ze nu dus ieder voor een derde (onverdeeld) gedeelte in het kadaster als eigenaars ingeschreven.  Hoeveel bedraagt het inschrijfgeld om mee te doen met de class action?

Antwoord: € 180.

Ieder kind is afzonderlijk ingeschreven in het kadaster als eigenaar van een derde (onver-deeld) gedeelte van de twee woningen. Voor het inschrijfgeld gaat het om het aantal eige-naars (en niet om het aantal woningen). Wij verzoeken u voor ieder kind een afzonderlijk inschrijfformulier in te zenden, omdat zij elk afzonderlijk bezien eiser zijn.  Bij de vraag over het aantal woningen op het inschrijfformulieren vermeldt u voor ieder kind: 1/3 onverdeeld gedeelte van 2 woningen. Daarbij verzoeken wij u de situatie op het inschrijfformulier of in een begeleidend schrijven kort uiteen te zetten en ook de drie inschrijvingsformulieren tegelijk in te zenden.

»» Het aanmeldingsformulier en de algemene voorwaarden kunt u downloaden op de pagina 'deelnemen'.

↑ Terug naar boven

Wie geldt als deelnemer aan de class action bij vruchtgebruik?

Vraag: 

Wie geldt als deelnemer aan de class action bij vruchtgebruik?

Antwoord:

Bij vruchtgebruik is de bloot-eigenaar de eigenaar en die moet zich dus als deelnemer aan-melden.  Er is echter sprake van een bijzondere situatie, omdat de vruchtgebruiker degene is die in eerste instantie wordt gedupeerd door het stelsel. De vruchtgebruiker heeft immers het recht op de huuropbrengsten en die liggen door de werking van het stelsel ver beneden de vrije markthuur. Wanneer de class action slaagt en er ook schadevergoeding kan worden geëist voor gederfde huuropbrengst, is de vruchtgebruiker daarvan de gerechtigde. Wij ver-zoeken dus de bloot-eigenaar het inschrijfformulier in te zenden en het inschrijfgeld ad € 60 te betalen. Daarbij verzoeken wij de situatie op het inschrijfformulier of in een begeleidend schrijven kort uiteen te zetten en ook de gegevens van de vruchtgebruiker te vermelden. Wij zullen de stuiting van de verjaring dan zowel voor de bloot-eigenaar als de vruchtgebruiker aankondigen.

»» Het aanmeldingsformulier en de algemene voorwaarden kunt u downloaden op de pagina 'deelnemen'.

↑ Terug naar boven

Ook meedoen aan de class action als de huurder huur betaalt volgens de puntentelling?

Vraag:

Ik verhuur een woning in Amsterdam. De huurder betaalt de maximaal toelaatbare huur volgens de puntentelling. Is het dan lonend om mee te doen met de class action ?.

Antwoord:

Ja, want wij procederen tegen het hele Nederlandse huurstelsel, dat bestaat uit huurprijsbeheersing, huurbescherming en huisvestingsregulering. Wij willen een vrije woningmarkt met een vrije markthuur. Indien onze actie succesvol is, gaan we voor onze deelnemers ook schadevergoeding eisen voor gederfde huur in de afgelopen 5 jaar (de verjaringstermijn) en zolang het huidige stelsel nog van kracht blijft. Daarbij baseren wij de eis op een redelijk rendement (= markthuur) van 6% van de WOZ waarde. Dat is dus heel wat meer dan de puntentelling.

Overigens merken wij ook op dat de in de schaarstegebieden toegekende Donnerpunten niet  gelden voor zittende huurders (huurveteranen), zodat die huiseigenaars daar niets aan hebben zolang de huurder niet vertrekt. Ook tegen die situatie is onze class action gericht.

»» Het aanmeldingsformulier en de algemene voorwaarden kunt u downloaden op de pagina 'deelnemen'.

↑ Terug naar boven

Is Deelneming als BV ook aantrekkelijk?

Vraag:

Ik heb mijn verhuurde woningen in een BV. Is deelneming aan de class action dan wel aantrekkelijk voor mij?

Antwoord:

Jazeker! Een BV ondervindt net zo goed als een particuliere eigenaar de nadelen van de huurprijsbeheersing, huurbescherming en huisvestingsmaatregelen en heeft dus net zo goed belang bij een vrije woningmarkt. Het enige verschil tussen een BV en een particuliere eigenaar is het fiscale regime. Met name wordt de particuliere eigenaar sinds 2001 hard getroffen door de rendementsheffing in box 3 van de inkomstenbelasting. Daardoor wordt zijn netto rendement nog meer gereduceerd. Onze class action is niet specifiek gericht tegen deze nieuwe heffing, maar tegen de aantasting van het eigendomsrecht.

»» Het aanmeldingsformulier en de algemene voorwaarden kunt u downloaden op de pagina 'deelnemen'.

↑ Terug naar boven

Doet onzelfstandige woonruimte ook mee? 

Vraag:

Ik verhuur “onzelfstandige woonruimte” aan studenten. Is het voor mij zinvol om mee te doen aan de class action ?

Antwoord:

Ja, maar dat is wat ingewikkelder dan bij zelfstandige woonruimte. Op het inschrijfformulier voor onze class action moet u vermelden voor hoeveel woningen u inschrijft. Wanneer het onzelfstandige woonruimte betreft, verstaan wij onder het begrip “woning” een eenheid, die wordt gevormd door twee of meer onzelfstandige woonruimten. Onder een “eenheid” wordt verstaan het samenstel van onzelfstandige woonruimten dat gezamenlijk beschikt over een keuken en een of meer Wc’s en een of meer badruimten en/of natte cellen. In de class action gaan wij stellen dat ook verhuurders van woningen, die als onzelfstandige woonruimten verhuurd worden, een rendement moeten kunnen verkrijgen dat tenminste gelijk is aan 6% van de WOZ waarde. Die WOZ waarde zal in dit verband moeten worden opgesplitst over de eenheden die zich bevinden in het pand of het appartement waarvoor de WOZ aanslag wordt opgelegd. De ontvangen bruto huren moeten worden herleid tot kale huur, d.w.z. worden verminderd met alle elementen, die ook bij de puntentelling geëlimineerd worden. De claim tot schadevergoeding, die bij het slagen van de class action zal worden ingediend, betreft dan het verschil tussen 6% van de WOZ waarde van de eenheid enerzijds en de som van de kale huren van de onzelfstandige woningen van die eenheid anderzijds. Dat zal uiteraard behoorlijk wat rekenwerk vergen, maar dat is de moeite waard indien de eis in de hoofdzaak wordt toegewezen.

»» Het aanmeldingsformulier en de algemene voorwaarden kunt u downloaden op de pagina 'deelnemen'.

↑ Terug naar boven

Doen monumentenpanden ook mee?

Vraag:

Ik ben eigenaar van een verhuurd monumentenpand. Is het ook voor mij zinvol om deelnemer te worden aan de class action ?

Antwoord:

Jawel, maar de problematiek van de monumentenpanden heeft speciale aspecten en is daardoor op sommige punten ingewikkelder. Dit doet echter niet af aan het feit dat verhuurde monumentenpanden net zo goed onder de huurprijsbeheersing en de huurbescherming vallen als andere panden. Wanneer de huuropbrengst (kale huur) minder is dan 6% van de WOZ waarde heeft het ook voor monumentenpanden wel degelijk zin om mee te doen met onze class action, want wij stellen dat 6% van de WOZ waarde een “redelijk rendement” is volgens de normen van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens. Ook zijn wij van mening dat het stelsel van zogenaamde achtergebleven huren, waaronder wordt verstaan dat reeds jarenlang zittende huurders (zogenaamde huurveteranen) huren betalen die aanzienlijk lager zijn dan de maximaal toelaatbare huur volgens de puntentelling, met succes kan worden aangevochten. Hoewel de monumentenpanden aparte aspecten hebben, zijn zij geen speciale categorie in onze class action. Wij beraden ons nog met onze advocaten of wij te zijner tijd ook nog een aparte class action zullen gaan opzetten speciaal voor de eigenaren van monumentenpanden, zodra we in de huidige algemene class action duidelijker uitzicht op succes gaan krijgen. Meedoen aan onze algemene class action heeft echter ook nu al zin. Indien er later ook nog een aparte class action voor monumentenpanden komt, zullen we die twee onderling nauwkeurig coördineren.

»» Het aanmeldingsformulier en de algemene voorwaarden kunt u downloaden op de pagina 'deelnemen'.

↑ Terug naar boven

Worden mijn gegevens of financiën openbaar?

Vraag:

Ik wil niet dat mijn gegevens of de omvang van mijn vermogen in vastgoed openbaar worden gemaakt. Kan ik toch meedoen?

Antwoord:

Op uw inschrijfformulier geeft u alleen op voor hoeveel woningen u deelneemt aan de class action. U hoeft niet op te geven welke woningen dat zijn. Uw naam en het aantal woningen worden door ons niet gepubliceerd maar worden wel medegedeeld in de (niet gepubliceerde) bijlage bij de stuitingsbrief, die onze advocaten aan de Staat der Nederlanden sturen om de verjaring te stuiten van de vorderingen tot schadevergoeding, die wij voor de deelnemers later zullen gaan indienen wanneer de class action succesvol zal blijken te zijn. Wanneer dat laatste (in de toekomst) gebeurt, dan zullen bij de dan in te stellen processen tot schadevergoeding uiteraard de gegevens moeten worden verstrekt van de woningen waarvoor schadevergoeding wordt geëist wegens gederfde huuropbrengsten. Maar die gegevens worden ook dan niet openbaar en worden alleen bekend bij de procespartijen.

»» Het aanmeldingsformulier en de algemene voorwaarden kunt u downloaden op de pagina 'deelnemen'.

↑ Terug naar boven

Ik vind het sneu voor mijn sympathieke huurster.

Vraag: 

Ik verhuur een woning aan een oude dame. Zij woont er al vele jaren en ik heb een goede verstandhouding met haar. Zij kan de huidige huur met moeite betalen en ik wil haar niet meer huur laten betalen dan de geldende huur volgens de puntentelling. Heeft voor mij zin om mee te doen met de class action?

Antwoord:

Als u het met ons eens bent dat het huidige huurstelsel onrechtvaardig is, dan heeft het zeker zin om mee te doen. Wanneer onze class action succesvol is, zullen vorderingen tot schadevergoeding worden ingediend bij de Staat der Nederlanden, omdat u minder huur hebt ontvangen dan de markthuur. Daar kunt ook u aan meedoen. Uw vriendelijke huurster hoeft hiervan geen negatieve gevolgen te ondervinden. Ook wanneer wij er ooit in slagen om een vrije woningmarkt in Nederland te krijgen, blijft u toch in ieder geval vrij om aan uw huurster de huur te berekenen die u passend vindt.

»» Het aanmeldingsformulier en de algemene voorwaarden kunt u downloaden op de pagina 'deelnemen'.

↑ Terug naar boven

Niet meedoen maar wel donateur worden?

Vraag:

Ik heb zelf geen reden om mee te doen maar heb wel sympathie voor uw actie en wil die ook steunen. Kan dat ? En zo ja, hoe moet ik dat dan doen ?

Antwoord:

Jazeker ! U kunt donateur worden.  Zie de rubriek “Donateurs” op de homepage. U kunt ons met uw donatie zeer helpen want wij zitten voortdurend krap bij kas. Pas wanneer wij succes hebben met onze actie komen wij ruimer bij kas te zitten.. Overigens vestigen wij er nogmaals de aandacht op dat wij volstrekt op niet-commerciële basis (zonder winstoogmerk) werken en dat een eventueel overschot geheel naar een goed doel gaat. Zie hierover in meer detail de rubriek “Wie zijn wij?” op de homepage.

↑ Terug naar boven

Waar vind ik een advocaat die gespecialiseerd is in huurrecht?

Meer informatie over advocaten die zijn gespecialiseerd in huurrecht treft u hier aan.